近幾年東京房地產(chǎn)行情看漲，國內(nèi)有的專家解讀是2020年奧運(yùn)因素導(dǎo)致的房價上漲，并預(yù)測奧運(yùn)會后日本房地產(chǎn)價格會整體回落，建議奧運(yùn)會后再投資房產(chǎn)。但實(shí)際情況又是怎樣的，我們還是聽聽日本當(dāng)?shù)刭Y深業(yè)內(nèi)人士的意見吧。

01.經(jīng)濟(jì)回暖帶動地產(chǎn)上揚(yáng)，奧運(yùn)并非主導(dǎo)因素

日本房地產(chǎn)泡沫被戳破后，經(jīng)歷了二十多年的低迷期，可以說影響了日本整整一代人對房產(chǎn)購買投資的欲望。安倍首相上臺后，實(shí)施的寬松經(jīng)濟(jì)政策已見成效，隨著日本經(jīng)濟(jì)回暖，積壓多年的置業(yè)需求被逐漸釋放。自2016年底，東京房地產(chǎn)價格開始逐步穩(wěn)定攀升，有的敏銳的海外投資客早已抄底投資東京的公寓項(xiàng)目。所以說，奧運(yùn)因素只是推動?xùn)|京房地產(chǎn)回暖的有利因素之一，但并不是核心原因。

02.日本旅游立國的目標(biāo)，導(dǎo)致住宿需求增長

安倍首相提出了”旅游立國“戰(zhàn)略，計(jì)劃將到訪日本的游客數(shù)量逐步提高到6000萬人次。日本各方也積極響應(yīng)，目前訪日客流量正逐步增加，成績顯著。但訪日人次的增加，也導(dǎo)致東京、大阪等旅游熱門城市住宿設(shè)施明顯不足。眾所周知，酒店的收益率一般高于周邊住宅租金收益率，特別是東京這個超級城市，酒店入住率及住宿價格一直維持在較高的水平。住宿需求的增長，勢必推動著房價的上漲。

03.政府斥巨資進(jìn)行城市建設(shè)，居住環(huán)境越來越優(yōu)異

奧運(yùn)會前，日本政府投資大量資金進(jìn)行奧運(yùn)場館建設(shè)的同時，也不斷完善改造城市配套。居住環(huán)境比以前更好了，東京城市面貌也展現(xiàn)出了生機(jī)勃勃的一面。

而越是環(huán)境好、地段優(yōu)越的地方，房地產(chǎn)的成交量越大，特別是新建的高級公寓現(xiàn)在非常搶手。比如港區(qū)這種位置好、景觀好、海外買家可貸款的新建高級公寓漲幅最大，投資收益令人滿意，即使未滿5年出售，也完全可以忽略支出成本。

因此，現(xiàn)在一些潛在買家尚在觀望中，所積蓄的能力如果在奧運(yùn)會后集中釋放出來，到時候再投資的話，可選擇的余地將更小，成本也會更高。所以建議有此類房產(chǎn)投資意向的買家盡早入場，以免錯過最佳投資時機(jī)。

04.東京奧運(yùn)房產(chǎn)在市中心，抗跌能力強(qiáng)

有些國家在奧運(yùn)會后房價的確出現(xiàn)了下跌的情況，主要是因?yàn)閵W運(yùn)房產(chǎn)所處地段相對偏僻，房價在虛高。但也有一些國家，在奧運(yùn)會后經(jīng)濟(jì)的拉動下，房價反而成倍上漲。

東京是超級大城市，奧運(yùn)房產(chǎn)主要分布在市中心，本身抗跌能力就比較強(qiáng)。從港區(qū)、中央?yún)^(qū)等的公寓銷售均價來看，現(xiàn)在東京的房價并不高，升值潛力更大，完全不用擔(dān)心奧運(yùn)會后泡沫的問題。

而如果東京房價真跌了，意味著全日本市場都會下跌，東京反而是跌幅最小的。不過不用擔(dān)心，這個幾率是極小的。

05.縱觀國際經(jīng)濟(jì)形勢，日本貸款利率勢必上漲，但仍跑不過通脹

日本低息貸款政策已經(jīng)實(shí)施多年，本地人貸款利息僅0.5%-1.5%，以刺激房地產(chǎn)市場。即使海外買家也受益于日本低息貸款，目前的貸款利率穩(wěn)定在2.8%左右。但房屋買下后，僅租金收益便可達(dá)7.8%。日本經(jīng)濟(jì)通縮二十年，物價工資幾乎長期穩(wěn)定不變。安倍首相執(zhí)政以來，日、美、歐采取的都是量化寬松的經(jīng)濟(jì)政策，低利率使得資金大量流入房地產(chǎn)市場，房價也隨之水漲船高。

不過國際金融市場也是變動的，比如英國脫歐的問題，中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)等，金融市場也有緊縮的勢頭。美國實(shí)施的加息政策，外匯也出現(xiàn)了很大波動，在這種情況下，日本的低利率政策還能堅(jiān)持多久？此時使用貸款購買房產(chǎn)時，建議選擇固定利率。可以肯定的說，現(xiàn)在日本利率幾乎是在谷底，從往期經(jīng)驗(yàn)分析，降息的可能性幾乎為零，而如果選擇變動利率時，一旦利率提高，將無法應(yīng)對通貨膨脹風(fēng)險。另外，日本消費(fèi)稅如果由8%提高至10%時，交易成本也會增加。屆時人工成本上升，物價上漲，通縮轉(zhuǎn)為通脹，房價也會順勢上漲。

眾多因素綜合在一起后不難判斷，東京房地產(chǎn)現(xiàn)階段正處于良性發(fā)展期，穩(wěn)步上升的趨勢尤為明顯。奧運(yùn)會經(jīng)濟(jì)會推動市場穩(wěn)步前進(jìn)，會后經(jīng)濟(jì)也將相對穩(wěn)定，應(yīng)該不會出現(xiàn)大起大落的情況。